Аренда: Практическое руководство для бухгалтеров компаний-арендаторов

Аренда: ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ БУХГАЛТЕРОВ КОМПАНИЙ-АРЕНДАТОРОВ
Ливена Снежана Валерьевна

К СОЖАЛЕНИЮ, СЕГОДНЯ НА РЫНКЕ МОЖНО ВСТРЕТИТЬ НЕМАЛО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫХ ИЛИ НЕВЫГОДНЫХ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ОФИСОВ. ЧАСТО ПРЕДЛАГАЕМЫЕ АРЕНДАТОРАМ ДОГОВОРЫ не регулируют должным образом важнейших деталей арендных отношений. Распространены случаи, когда ПРИ аренде и вовсе договор не заключается, СТОРОНЫ просто договариваются и вселяются. Нередко такая практика заканчивается проблемами для арендатора. Он либо внезапно оказывается перед ЗАДАЧЕЙ срочно найти новое помещение в кратчайшие сроки, либо вовсе без всякого предоставления сроков выпроваживается на улицу. А деньги, вложенные в рекламу с указанием места нахождения и городских телефонов, становятся выброшенными на ветер.

В КОМПАНИЯХ, В КОТОРЫХ НЕТ ЮРИСТА, ТРАДИЦИОННО ЗАБОТЫ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ И ВСЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ВОЗЛАГАЮТСЯ НА ПЛЕЧИ БУХГАЛТЕРОВ. НО БУХГАЛТЕРЫ НЕ ИМЕЮТ ЮРИДИЧЕСКОГО ОБРАЗОВАНИЯ, ПОЭТОМУ НА ДЕТАЛЯХ ИМ ЛЕГКО ОШИБИТЬСЯ.

В этой связи мы подготовили подробное руководство по заключению договоров аренды ДЛЯ БУХГАЛТЕРОВ КОМПАНИЙ-АРЕНДАТОРОВ, РАБОТАЮЩИХ БЕЗ ЮРИСТА.

1. ОТНОШЕНИЯ АРЕНДЫ ОФОРМЛЯТЬ ДОГОВОРОМ ОБЯЗАТЕЛЬНО! ПРИЧЕМ Должна быть соблюдена форма договора.

Российская судебная практика знает непомерно огромное количество процессов, в которых арендодатели требовали освободить занимаемые помещения, мотивируя «отсутствием законных оснований занимать спорные помещения». И практически всегда суды их поддерживали, ибо статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Но беда арендаторов, занимающих помещения без договора, заключается не только в том, что их в любой момент могут, что называется «попросить», но и в том, что заплатить за аренду им все-таки придется. Некоторые арендаторы полагают, что раз нет договора, то в случае несговорчивого поведения арендодателя можно отказаться вносить арендную плату. Но нет.

Судебной практике известны случаи следующего порядка.

Арендатор (в лице главного бухгалтера), пообщавшись с юристом, обнаружил, что его договор аренды павильона недействительный – в нем отсутствуют обязательные по закону условия. Осознав, какие это может повлечь последствия, в отношениях с арендодателем и с ФНС, директор твердо решил договор привести в соответствие с законом. Однако арендодатель ответил отказом. Главбух решил, что следует найти новое место аренды, сообщил руководству. Вскоре офисные работники по распоряжению руководства собрали вещи и выехали в новый офис. Решено было в ответ на недобросовестность арендодателя за последние месяцы аренды не платить. Неоплату мотивировали тем, что и так немеренно денег потеряли на рекламу места офиса, а тут незаконный договор подсунули.

Конец истории малоприятен. Собственник павильона (арендодатель) взыскал с бывших арендаторов долг, который юридически в этом случае стал называться не арендной платой, а неосновательным обогащением (ст. 1102, 1105 ГК РФ). Сумма неосновательного обогащения определяется по цене (арендной плате), существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Естественно, в этом случае недовольство директора в адрес главного бухгалтера причинило массу неприятностей.

Таким образом, обращаем Ваше внимание на то, что заключать договоры аренды необходимо, иначе арендатор может потерять помещения в любой момент, и при этом даже не освободится от арендной платы.

Для того чтобы правильно оформить арендные отношения по поводу нежилого помещения нужно учесть ряд очень важных моментов. Рассмотрим их подробно.

Договор аренды заключается в письменной форме. Нотариального удостоверения договора аренды законодатель не требует. Но Вы вправе заверить договор у нотариуса. Договор аренды недвижимого имущества, как определено в ст. 609 ГК, подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила предусмотрено лишь для аренды зданий и сооружений, и то при условии, что срок аренды составляет менее года. Поэтому, многие арендаторы предпочитают заключать договоры аренды на срок 11,5 месяцев, а позже заключать новый договор. Если Вы желаете все-таки надежно вцепиться в помещение, то заключаете долгосрочные договоры.

Если договор подлежит государственной регистрации, определите обязанности сторон по ее осуществлению. Укажите в договоре, какая из сторон принимает на себя обязательства по подготовке и сдаче в регистрирующий орган необходимых документов, какая сторона несет расходы по регистрации сделки.

На практике очень часто возникают вопросы о том, подлежит ли регистрации данный договор аренды или дополнительное соглашение к нему или нет. Есть спорные случаи.

По большинству таких спорных случаев существуют разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Не отвлекая Вас на юридические обоснования, приведем тезисы таких разъяснений по трем самым распространенным ситуациям, которые Вам нужно знать.

1. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

2. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрациив силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

3. Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срокне менее одного года (а не на неопределенный срок).

2. До заключения договора необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими правомочия арендодателяпо сдаче в аренду здания (помещения) на которое Вы претендуете.

Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, согласно п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица.

Имейте ввиду, что сегодня очень часто встречаются случаи, когда помещения сдаются в аренду неуполномоченными лицами.

Например, организация, которая сама собственником не является, а является лишь арендатором, сдает помещения в субаренду. При этом права на сдачу в субаренду она не имеет, а субарендатора вообще не ставит об этом в известность. Напротив, заключая с ним договор, именует себя первоначальным полноправным арендодателем.

Мы, занимаясь оказанием юридических услуг, также сталкивались со случаями, когда со стороны арендодателя договор подписывался не генеральным директором, а неуполномоченными лицами – управляющим, главным бухгалтером, заместителем директора. Генеральный директор говорит, что арендой «у нас занимается бухгалтерия» или «зам по хозяйственной части». Эти лица и подписывают договор. Но часто они действуют без надлежаще оформленной доверенности.

В прошлом году одна небольшая компьютерная фирма арендовала под офис два кабинета. Со стороны арендодателя договор подписывался управляющим по оргвопросам, действующим на основании законной доверенности, подписанной генеральным директором. Однако, через 6 месяцев, когда возник спор спора между сторонами договора аренды, выяснилось, что у компьютерной фирмы не осталось экземпляра доверенности, на основании которой подписывался договор представителем арендодателя. А у арендодателя та самая доверенность соответственно исчезла. В связи с этим речь пошла о подписании договора ненадлежащим лицом, и соответственно, о признании сделки недействительной и выселении арендатора.

Чтобы избежать таких неприятностей, мы рекомендуем арендаторам проверять полномочия арендодателя. Посмотрите Свидетельствоо праве: собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, документы закрепляющие право аренды с правом передачи в субаренду. Попросите заверенные копии данных документов. Если со стороны арендодателя выступает лицо, действующее по доверенности, то оставьте себе экземпляр этой доверенности. Можно попросить деликатно под предлогом «нужно для бухгалтерии, у нас очень дотошный главбух, у него был случай, когда налоговая инспекция признала сделку аренды недействительной и поэтому не признала расходы по арендной плате».

3. В договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, так как согласно статье 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Бухгалтер, ведущий работу по заключению договора аренды, должен знать и помнить следующее.

Договор аренды офиса и склада должен содержать следующую информацию об объекте аренды:

- точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д);

- площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

- назначение сдаваемого помещения (например ,под офис, под склад, под образовательную деятельность и т. д.).

К договору аренды необходимо приложитьтехнический паспорт здания или экспликацию которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Эти документы содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложение к договору следует составлять план-схему помещения с указанием всех этих деталей и заверить ее подписью и печатью арендодателя.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Из-за неверного оформления условия договора об объекте аренды стороны могут попасть в юридическую западню.

Вспоминается пример:

ОАО заключило договор аренды с ООО о предоставлении последнему помещения под склад в многоэтажном здании. При переговорах ООО выбралоскладское помещение площадью 183 квадратных метра. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала.

В дальнейшем на помещение в 183кв. метра Арендодатель подобрал более выгодного партнера–арендатора, и первоначальному вместо оговоренных 183 кв. метров было предоставлено помещение площадью 500 кв. метров. А арендная плата- то по договору стояла из расчета за 1 квадратный метр.

Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным, так как в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения и техническая документация не прилагалась. Поэтому из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Следовательно, в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор недействителен.

Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. В этих случаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участка и определиться с порядком пользования земельным участком в зависимости от того является ли арендодатель его собственником или пользуется им по другим основаниям.

4. Проверьте, обременено ли имущество правами третьих лиц.Если обременено, то укажите имеющиеся права таких лиц. Представьте себе, что нередко встречаются случаи, когда сдаются в аренду помещения, которые находятся в залоге или под арестом, обременены сервитутом.

И кстати, согласно ст. 613 Гражданского кодекса РФ неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

5. Укажите, для каких целей будет использовано передаваемое в аренду имущество.

Помнится случай, когда на переговорах арендатор утверждал, что будет использовать помещение под офис и торговлю, а сделал из него склад. Или эпизод, когда было заявлено, что в этом здании «мы откроем магазин стройматериалов», а через год аренды открыли ночной бар. Будьте уверены, арендодатель не пропустит этот пункт договора, и поставит Вам рамки. Задача арендатора – написать как можно больше целей, в которых Вы можете захотеть в будущем использовать помещение. Чтобы не ограничивать себя. Особенно, если у Вашей компании много видов деятельности.

Указание в договоре на цели использования поможет разрешить возможные споры о том, насколько состояние имущества соответствует его назначению и целям использования, а также определить в случае возникновения спора, каков нормальный износ имущества при таких целях и способах его использования.

6. договоре аренды НЕПРЕМЕННО определяются размер арендной платы, периодичность и порядок ее внесения. И все это самым подробным образом.

Обратите особое внимание на тот факт, что по закону при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным.

Намочень часто встречались случаи, когда в договоре написано: «Размер арендной платы устанавливается Приложением №1(сметой, расчетом) к настоящему договору». Но такого приложения стороны не оформляли либо оформляли, но не подписывали. И арендную сделку суд впоследствии признавал недействительной.

Коммерческие отношения между современными компаниями настолько разнообразны, что иной раз руководители договариваются, что за аренду будут расплачиваться не деньгами, а товарами либо услугами, либо ремонтом помещения. Тогда перед бухгалтером встает вопрос о том, насколько такой вид арендной платы законен.

В этой связи поясним, что пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлены следующие виды арендной платы:

- конкретная денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

- установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;

- предоставление арендатором определенных услуг;

- передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;

- возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

При этом важнейшим моментом является то, что независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость.

Согласно ст. 619 ГК РФ «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

В нашей практике был случай, когда арендодатель включил в договор условие о ежеквартальном повышении арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Арендатор заметил его, конечно, уже в стадии активного пользования арендованным офисом, а не во время подписания договора. Обратился к нам с надеждой, что данное условие является недействительным.

Отнюдь. Пришлось его разочаровать. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 отмечал по данному поводу, что «судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

В приведенном случае установлен твердый порядок (механизм исчисления арендной платы). Хотя арендная плата установлена не в твердой сумме, она все же является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, можно считать, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

То же самое можно сказать и о ситуациях, когда ставка арендной платы определяется сторонами «в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте».Т.е., привязывая размер арендной платы к доллару или евро, устанавливается четкий механизм ее исчисления. Изменение курса иностранной валюты не означает «де юре» изменения размера арендной платы.

Многие арендодатели берут на вооружение описанную позицию судов, чтоб защитить свои интересы в изменчивых условиях рынка. Но объективности ради отметим, что данная позиция судов со временем вполне может измениться, потому что в Гражданском кодексе РФ все-таки говорится о размере арендной платы, а не о механизме (порядке) ее исчисления.

Несомненно, каждый бухгалтер, проверяя пункт договора аренды об арендной плате, должен не забыть следующее.

Налоговые органы вправе проверить правильность применения ценыпо сделкам в случаях, установленных в статье Налогового кодекса РФ. Это касается и размера арендной платы.

Поэтому, устанавливая арендную плату, проверьте:

· есть ли основания для признания Вас и Вашего контрагента по договору взаимозависимыми лицами;

· отклоняется ли более чем на 20% цена по заключаемому договору от цен, применяемых Вами по идентичным (однородным) сделкам в пределах непродолжительного периода времени.

В случае, если налоговый орган докажет отклонение арендной платы более чем на 20% в сторону повышения или понижения от рыночной цены идентичных (однородных) услуг, он может принять решение о доначислении налога и пени, рассчитанных исходя из рыночной цены услуг по сдаче в аренду зданий, сооружений.

И в этой связи напомним, что определить рыночную цену идентичных (однородных) услуг налоговый орган может лишь с помощью последовательного использования следующих методов (ст. 40 НК РФ):

· определение рыночной цены с использованием официальных источников информации,

· метод цены последующей реализации,

· затратный метод.

Последовательность применения методов означает, что каждый последующий метод может использоваться налоговым органом при невозможности применения предыдущего. Нарушение данного принципа является основанием для признания неправомерным доначисления налога и пени по результатам проверки цены сделки.

Также хочется дать бухгалтерам добрый совет - постараться описать в договоре аренды возможность уменьшения арендной платы при возникновении обстоятельств, препятствующих пользованию помещением в соответствии с заявленными целями.

Этот совет продиктован нашей юридической практикой. Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Приведем интересный пример.

Однажды некое ООО арендовало помещение под авторемонтные мастерские. Через месяц после заключения договора аренды в результате ремонта подземных коммуникаций был полностью закрыт автомобильный проезд к зданию, где расположено данное помещение.

Ремонтные работы продолжались два месяца! Из-за сложившейся ситуации арендатор длительное время не мог использовать снятое помещение для оказания авторемонтных услуг. Арендатор обратился к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы на 50 процентов за период ремонтных работ. Получив отказ, арендатор обратился в арбитражный суд. Суд вынес решение в пользу арендатора и обязал арендодателя снизить арендную плату за время ремонтных работ на 50 процентов, так как договором аренды было предусмотрено наличие подъездных путей к зданию. Благодаря этому условию, предусмотрительно поставленному юристом в договор, мастерским удалось снизить размер убытков.

Но не обязательно доводить ситуацию до суда, а потом доказывать там, должен или не должен арендодатель уменьшать арендную плату и насколько должен. Будет лучше, если заблаговременно предусмотреть и случаи и процент уменьшения арендной платы.

Кроме того, бухгалтеру арендатора нужно знать о том, что кроме арендной платы их компании придется оплачивать коммунальные расходы на содержание арендуемого помещения. И они не входят в расчет арендной платы, если только договор не говорит прямо об обратном. Именно таково требование закона. Посмотрите свой договор аренды. Если в нем указано, что «расходы по содержанию арендованного имущества, в том числе коммунальные платежи,…включены в размер арендной платы», то Ваши арендные траты действительно могут ограничиться суммами, заявленными в договоре. Если же арендодатель забывчиво промолчал о таких вещах в договоре, то будьте готовы, что он в один прекрасный день потребует от Вас оплаты целого вороха счетов по обслуживанию помещения за очень-очень длительный период.

7. ГК РФ в статье 616 определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Обычно не предусмотрено. И случается, что арендодатель затевает крупномасштабный капитальный ремонт арендуемого Вами офиса, склада или торгового помещения. Поэтому следует обратить внимание на этот пункт договора. Даже если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, этот фактор сильно может осложнить работу арендатора: на время ремонта он не может пользоваться помещением. Так что хорошо бы в договоре аренды предусмотреть период времени, в пределах которого имущество будет невозможно использовать, и период времени, в который могут выполняться ремонтные работы. Такой период устанавливается так, чтоб позволить арендатору нормально работать. Чтобы ограничить арендодателя по времени и обязать его завершить ремонтные работы в срок.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Договором капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора, однако это не всегда целесообразно, так как он, не являясь собственником имущества, владеет им лишь временно, а потому его интерес к надлежащему ремонту весьма сомнителен. Тем не менее, будьте внимательны: вдруг арендодатель «повесил» на Вашу компанию и эту обязанность.

Как показывает практика на арендатора обычно возлагается текущий ремонт имущества, т.е. устранение его неисправностей, мелких дефектов и т.д., хотя норма, регулирующая этот вопрос является диспозитивной. Вот здесь-то и может таиться опасность.

Например, если иметь в виду аренду зданий, то поддержка фасада в исправном техническом состоянии относится к текущему ремонту. Она-то дороже всего арендатору может обойтись. На этой почве однажды возник конфликт между негосударственным учебным заведением, взявшим в аренду старое здание техникума, и его собственником - арендодателем. Когда уже в ходе исполнения договора возник вопрос о текущем ремонте, то оказалось, что арендатор понимал под ним лишь приведение аудиторий в порядок. Но ему пришлось за свой счет возвести строительные леса и потратиться также на косметический ремонт фасада.

Поэтому будет замечательно, если Вы оговорите в договоре аренды, что именно понимается сторонами под текущим ремонтом, а что не охватывается этим понятием.

Также важно в договоре установить, какая из сторон и за чей счет обязана принимать в случае аварий тепло-, водо-, электроснабжения, все необходимые меры к их устранению и в какие сроки.

8. В договоре следует прописать, разрешена ли субаренда. Если да, то необходимо ли для возникновения отношений субаренды отдельное письменное согласие арендодателя.

9. В договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора. Договоры аренды могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

10. Условия прекращения договора.

Уважаемые бухгалтера, имейте ввиду, что порядки прекращения действия срочных и «бессрочных» договоров различны.

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем предварительное предупреждение обязательно. Впрочем, иногда случается, что арендатор без положенного предварительного предупреждения прекращает договор (выезжает из арендованного помещения). И если арендодатель не дал своего согласия на такое расторжение, то арендатор остается связанным всеми обязательствами, в том числе и по внесению платежей, в течение трехмесячного срока. В таких случаях суды всегда стоят на стороне арендодателя, и взыскивают с арендатора трехмесячную арендную плату и пени за просрочку ее внесения.

Учитывая этот момент, при заключении договора аренды обсудите с арендодателем вопрос о сокращении срока предупрежденияс Вашей стороны. А достигнутую договоренность письменно зафиксируйте в договоре. И вполне может наступить день, когда директор добрым словом вспомнит Вашу бдительность.

В нашей практике бывали случаи, когда арендатор просит расторгнуть договор аренды, арендодатель отпускает его с миром. Арендатор собирает вещи, съезжает, обустраивается на новом месте, а через три месяца получает претензию: оплатите, мол, за три месяца, как того требует закон.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, расторгая договор аренды, составьте письменное соглашение о расторжении договора по обоюдному согласиюсторон, укажите в нем, что арендодатель претензий по арендной плате не имеет.

Договор, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Однако в строгом соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочных договоровпо требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых нарушений другой стороной. Эти условия установлены статьями 619 и 620 ГК РФ.

Когда арендодатель вправе потребовать от арендатора расторжения договора? В случаях, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Но судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как арендодатель направит арендатору письменное предупреждениео необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем. Интересно, что об этом нюансе закона многие не помнят или не знают, и зачастую арендодатели выдворяют неплатежеспособных арендаторов молниеносно и без разговоров, а последние, посоветовавшись с юристами, обращаются в суд.

История позапрошлого лета. Арендатор просрочил внесение арендной платы на три месяца. По договору и по закону (ст. 619 ГК РФ) по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Пользуясь своим правом, разгневанный Арендодатель письменно уведомил Арендатора о расторжении договора и немедленно запер помещения. Арендатор к нам: неужели действия Арендодателя законны?

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Следовательно, по нашему мнению, право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

- переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Конечно, возможно расторжение срочного договора и во внесудебном порядке, но для этого требуется согласие обеих сторон - арендатора и арендодателя.

11.

Для арендатора, который исполнял обязательство аренды надлежащим образом, законодательством предусматривается возможность по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение такого договора на новый срок, но лишь в том случае, если предлагаемые ему условия не хуже тех, которые выдвинуты другими претендентами. Поэтому в ситуации выбора арендатора на новый срок арендодатель обязан отдать предпочтение прежнему партнеру, хотя и никак не связан условиями истекшего договора, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендодатель, отказавший арендатору в возобновлении договора, должен в течение года воздерживаться от вступления в арендные отношения с иными субъектами. Нарушение им этого правила дает возможность арендатору требовать возмещения убытков, возникших, например, по той причине, что аренда в другом месте обошлась ему дороже. Кроме того, он вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору.

Задача бухгалтера может состоять в том, чтобы грамотно воспользоваться преимущественным правом. И в этой связи нужно обратить особое внимание, что арендатор, намеренный воспользоваться своим правом, должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в действующем договоре, либо в так называемый разумный срок до окончания действия обязательства.

Рассмотрим пример:

Арендатор, который хотел возобновить договор на следующий срок, не уведомил арендодателя о своем желании по той причине, что тот письменно отказал ему в продлении договора. Когда же выяснилось, что арендодатель заключил договор с новым арендатором, прежний потребовал перевода его прав и обязанностей на себя. Казалось бы, что справедливость на его стороне, но дело в том, что в плен подобных суждений попадают только новички.

Уведомление арендодателя об отказе от возобновления договора аренды свидетельствовало лишь о намерении прекратить прежний договор в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало арендатору сообщить о своем желании заключить новый договор и, таким образом, реализовать преимущественное право. Поскольку данного сообщения от него не поступало, это право утрачено.

Хотелось бы особо отметить, что многие арендаторы, хоть и знают норму закона об обязанности письменно заявить о желании продлить договор, но категорически забывают о сроке для направления письменных пожеланий! Письменные намерения не направляются, и в результате у арендодателя развязываются руки на заключение договоров с новыми арендаторами и изгнание старых.

Если Вы опасаетесь попасть в число забывчивых, то мы советуем арендаторам «повязать» и арендодателей – включите в договор аренды условие о том, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об истечении срока аренды и спросить о намерении продлить договор за 1 месяц до истечения срока аренды.Подпишите и то, что в случае нарушения данного требования, арендодатель не вправе требовать расторжения договора с арендатором при нежелании последнего.

12. Арендованное имущество, поскольку оно изначально приобреталось или создавалось арендодателем для своих нужд, может в каких-то частностях не удовлетворять арендатора. Он вправе за свой счет, если иное не предусмотрено договором, внести в него улучшения,которые закон делит на отделимые и неотделимые.

Возможно, Вы будете менять окна на пластиковые, менять двери на надежные и производить другие отделимые и неотделимые улучшения. Бизнес развивается, улучшаются офисы. А какова судьба всех произведенных улучшений после расторжения договора аренды? Ваш директор вряд ли придет в восторг, если из-за неподробного договора аренды все «улучшения» после его расторжения отойдут арендодателю.

Разберемся с этим вопросом.

Отделимые улучшения потому так и называются, что по завершении аренды могут быть отделены от имущества арендодателя. Арендатор, например, поставил в помещении сплит-систему, которую по завершении договора заберет с собой, потому что она является его собственностью, или придет к соглашению с арендодателем об их оплате последним, если он хочет оставить ее себе.

Неотделимые улучшения с технической точки зрения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него или это не имеет смысла. Ковровое покрытие, которое арендатор настелил в помещении, может быть, конечно, снято, но использовать его потом по назначению может не удастся. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений только в том случае, когда арендодатель дал на них согласие. В ином варианте такие улучшения достаются арендодателю без компенсации с его стороны.

Так что, уважаемые арендаторы, прописывайте в договорах аренды обязанность Арендодателя при расторжении договора возместить Вам стоимость произведенных неотделимых улучшений в случаях, когда арендодатель давал на это письменное согласие.

Есть еще один удачный вариант – по ходу аренды производите зачет в арендную плату стоимости появляющихся улучшений.Только оформляйте такие дела письменными соглашениями, иначе впоследствии рискуете получить от арендодателя претензию о доплате «хвостиков» арендной платы по тем месяцам, когда проходил зачет.

13. Согласно ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача помещения от арендодателя арендатору должна быть оформлена передаточным актом.

Оформлять передаточный акт необходимо, так как арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества, препятствующие его использованию.

Ответственность арендодателя заключается в возмещении понесенных арендатором убытков либо в уменьшении арендной платы. Арендодатель не отвечает только за те недостатки, которые были им оговорены, а также за те, которые можно было обнаружить во время передачи помещения. В свою очередь арендатор несет ответственность за порчу арендованного имущества. Следовательно, для того, чтобы в будущем избежать возможных недоразумений, в акте следует подробно описать техническое состояние получаемого помещения.

14. Завершает исполнение обязательства обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю. Это следует оформить актом приема-передачи с подробным описанием состояния возвращаемого помещения.

15. Мы разработали для форму договора аренды в пользу арендатора (книга «Договоры-конструкторы» Ливеной С.В.). Включили конструкторы условий, которые на практике могут быть различны. Предлагаем Вам форму данного договора, а также передаточного акта.

Универсальная форма-конструктор договора аренды

в пользу Арендатора

ДОГОВОР АРЕНДЫ

г. ________________ “___” ________ 200_ г.

_____________________________________________________________________________ _________,

(наименование организации)

именуем____ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице __________________________________________________,

(должность, ф.,и.,о.),

действующего на основании ____________________________________________________________________,

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны,

и ________________________________________________________________________________ ____,

(наименование организации)

именуем____ в дальнейшем “Арендатор”, в лице ___________________________________________________,

(должность, ф.,и.,о.)

действующего на основании ____________________________________________________________________,

(устава, положения, доверенности)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора.

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения и обязуется выплачивать арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

1.2. Нежилые помещения, передаваемые в аренду по настоящему договору, именуемые далее «Помещения», расположены в здании по адресу: _____________________

1.3. В состав помещений входят:
Комната (офис и т.д.) № Этаж Площадь, кв.м Технические характеристики Назначение (под офис, склад и т.д.)

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет ______________ (________________) кв.м. План помещений прилагается (Приложение 1).

1.4. Помещения принадлежат Арендодателю на праве: ______________________________________________,

(право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения)

что подтверждается следующим документом: ______________________________________________

Арендодатель гарантирует, что на момент передачи помещений в аренду они не являются предметом залога, на них не наложен арест и не распространяются никакие права третьих лиц.

1.5. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемые помещения не являются основанием для изменения и расторжения настоящего договора.

1.6. Настоящий договор действует с “___” ________ 200 __ г. , причем указанная дата является датой вступления договора в силу, по “___” ___________ 200 __ г.

2. Обязанности сторон. Условия аренды.

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору помещения по Акту приемки-сдачи не позже _____ дней со дня подписания настоящего договора. Акт сдачи-приемки нежилых помещений подписывается Арендодателем и Арендатором. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договорам мощностей.

2.1.3. Принимать в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, все необходимые меры к их устранению за свой счет и в сроки, не прерывающие технологический процесс Арендатора.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещения исключительно по их назначению, указанному в п. 1.3. настоящего договора.

2.2.2. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, установленные для организаций данного вида деятельности.

2.2.3. В установленные сроки вносить арендную плату.

2.2.4. В случае аварий внутренних, тепло-, энерго- и других сетей по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за свой счет.

2.2.5. При прекращении и расторжении договора передать Арендодателю помещения по Акту приемки-сдачи, который подписывается обеими сторонами настоящего договора.

2.2.6. Не производить никаких перестроек в помещении без письменного разрешения Арендодателя (перепланировка, установка решеток, ОПГС и прочее).

2.3. Все произведенные в арендуемом помещении Арендатором по собственной инициативе, хоть и с согласия Арендодателя, перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимыебез вреда для конструкции, по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении передаются Арендатором Арендодателю на платной основе ________________________________________________________________________________

(указать стоимость, срок и порядок расчетов)

2.4. Все произведенные в арендуемом помещении Арендатором по собственной инициативе перестройки и переделки, а также улучшения, отделимыебез вреда для конструкции и помещений, по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении:

□ вправе забрать Арендатор,

□ вправе оставить за собой Арендодатель при условии их оплаты __________________________

_________________________________________

(указать стоимость, срок и порядок расчетов)

2.5. Субаренда.Заключение Арендатором договоров субаренды помещений с третьими лицами возможно по усмотрению Арендатора без письменного согласования с Арендодателем. При этом доходы, полученные Арендатором в результате субаренды, являются собственностью Арендатора.

2.6. Текущий ремонтв арендуемых помещениях, в который входит: __________________________________ производится силами и за счет Арендодателя.

2.7. Капитальный ремонтв арендуемых помещениях, в который входит: __________________________________ производится силами и за счет Арендодателя.

2.8.ОформлениеАрендатором на территории арендуемых помещений витрин, размещение вывесок и других рекламных материалов может производиться Арендатором без согласования с Арендодателем.

3. Платежи и расчеты по договору.

3.1. Размер арендной платы за пользование помещениями по настоящему договору составляет ____________ (________________________________) рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС.

Таким образом, размер арендной платы за все арендуемые помещения по настоящему договору составляет: ____________ (________________________________) рублей с учетом НДС.

3.2. Срок внесения арендной платы Арендатором ежемесячно не позднее ____________ числа месяца, следующего за месяцем аренды помещений (оплата в кредит)

3.3. Стоимость эксплуатационных расходов, включена в размер арендной платы, указанный п.3.1. настоящего договора и отдельно не оплачивается. В состав эксплуатационных расходов входят: ____________________________ __________________________________________________

(расходы на электроэнергию, коммунальные услуги, телефон и др. )

3.4. Внесение Арендатором Арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора, и стоимости эксплуатационных расходов, производится в следующей форме путем внесения денежных средств Арендатором в кассу Арендодателя или в безналичном порядке путем перечисления денежных средств Арендатором на расчетный счет Арендодателя по выбору Арендатора.

4. Расторжение и продление договора.

4.1. Договор аренды может быть расторгнут досрочно в следующих случаях:

- по решению арбитражного суда;

- по взаимному соглашению сторон;

- по причине систематического нарушения Арендатором условий договора;

- по причине систематического нарушения Арендодателем условий договора.

4.2. Одностороннее расторжение договора при наличии на то установленных законом или настоящим договором оснований осуществляется стороной договора путем письменного уведомления, направляемого заказным письмом другой стороне. При неполучении ответа на уведомление в _______ -дневный срок со дня получения адресатом уведомления договор считается расторгнутым.

4.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств.

4.4. Если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за ________________ месяцев (дней) до истечения срока действия договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.

5. Ответственность сторон.

5.1. За просрочку передачи Арендатору помещения по вине Арендодателя Арендодатель уплачивает пени в размере _____% годовой арендной платы за каждый день просрочки.

5.2. Уплата пени, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

5.3. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора, в результате принятия нормативных актов государственными органами и органами местного самоуправления, сделавших невозможным исполнение обязательств по договору, а также в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким событиям чрезвычайного характера в частности относятся: наводнение, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, эпидемия, война и военные действия.

6. Прочие условия.

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами и обмена претензиями или письмами. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения Арендатора, если дело не подлежит рассмотрению в порядке исключительной подсудности.

6.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

6.3. Все вопросы и отношения, вытекающие из настоящего договора и не регламентированные им, регулируются действующим российским законодательством.

6.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

7. Реквизиты и подписи сторон.

<